Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Rechte und Pflichten Wohnungseigentum bedeutet nicht gleich Alleineigentum. Vor scheinbarkleinen Veränderungen sollten Sie zwei grundsätzliche Fragen prüfen undeventuell vorherigen Rat einholen: Stellen die gewünschten Änderungeneine "bauliche Änderung" dar oder nur eine reguläre "Instandsetzung?"Viele Fragen können nur im Einzelfall beantwortet werden. Sie solltenzunächst ins Grundgesetz aller Wohnungseigentümer schauen: dieTeilungserklärung. Grundsätzlich gilt beim Miteinander: Die Instandsetzung ist zustimmungsfrei. Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung. Darunter fassen Juristen all das zusammen, was nicht mehr zurordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung desgemeinschaftlichen Eigentums gehört (§ 22 Wohnungseigentumsgesetz, kurzWEG). Eine kleine Lücke bleibt: Hat eine bauliche Veränderung für dieanderen Wohnungseigentümer keine nachteiligen Folgen, ist sie ebenfallszustimmungsfrei. Wichtig ist dabei die Abgrenzung zwischen Sonder- undGemeinschaftseigentum. Über Sondereigentum darf der einzelne Wohnungseigentümer alleinverfügen. Das sind in der Regel nur die eigentlichen Räume seinerWohnung, ohne Außenwände und ohne Abschlusstür. Dagegen zählt zumGemeinschaftseigentum alles, ohne das die Funktionsfähigkeit des Hausesoder sein äußeres Erscheinungsbild beeinträchtigt wäre. Deshalb muss in der Regel die Zustimmung aller anderenWohnungseigentümer eingeholt werden, wenn eine tragende Wand innerhalbder Wohnung durchbrochen oder eine Außenwand mit einem zusätzlichenFenster versehen werden soll. Die Abstufungen sind allerdings fließend:So stellt die Erweiterung eines Türdurchgangs keine beeinträchtigendebauliche Veränderung dar (Bay.OLG, Az.: 2Z BR 125/98). Auch Heizkörperdürfen ausgetauscht werden, wenn die neuen zur Heizungsanlage passenund durch den Austausch die Verbrauchsmessung nicht beeinträchtigt wirdAndererseits: Schon Maßnahmen, die nur die Optik des Hauses verändern,müssen die Miteigentümer nicht hinnehmen. Beispiele: der Anbau eines Wintergartens, das Überdachen einerTerrasse, die Verglasung eines Balkons, das Anbringen von Rolläden.Sogar der harmlose Gartenzwerg im gemeinschaftlichen Garten bedarf derErlaubnis aller Miteigentümer (OLG Hamburg, Beschluss v. 20.4.88, 2 W7/87). Fest montierte Balkonkästen oder Trockenstangen auf einem Balkongelten dagegen als unwesentliche Veränderung. Der richtige Weg führt imZweifel bei jedem baulichen Vorhaben an oder in der Wohnung zurEigentümerversammlung mit dem Ziel, dort wenigstens einenbestandskräftigen - also nicht angefochtenen - Mehrheitsbeschluss zu demVorhaben zu erhalten. Der Wohnungseigentümer muss sich mit den anderen Wohnungseigentümern derWohneigentumsanlage arrangieren. Er lebt mit Gleichberechtigten untereinem Dach. Damit dies in Häusern mit Eigentumswohnungen möglichstreibungslos funktioniert, sind die Rechte der Besitzer in gewissemUmfang beschränkt. Dagegen ist der einzelne Wohnungsinhaber aber auchmit Rechten ausgestattet, mit denen er seine Interessen gegenüber denanderen Miteigentümern und Dritten durchsetzen kann. Zu den wichtigsten Rechten gehören: Der Wohnungseigentümer ist berechtigt, über sein Eigentum grundsätzlichfrei zu verfügen. Das bedeutet, er kann seine Eigentumswohnungvererben, verkaufen, verschenken, belasten, vermieten oder verpachten.Einschränkungen können sich jedoch aus der gemeinschaftsrechtlichenStellung ergeben. Es kann zum Beispiel vereinbart werden, dass derWohnungseigner sein Eigentum nur mit Zustimmung der anderenWohnungseigentümer in der Anlage verkaufen darf. Das Veräußerungsrechtwird dadurch nicht völlig aufgehoben, denn die übrigenWohnungseigentümer dürfen ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grundverweigern. Ein wichtiger Grund könnte beispielsweise sein: Es gibtkonkrete Anhaltspunkte dafür, dass der neue Käufer nicht in der Lageist, die Kosten und Lasten für die Wohnung auf Dauer aufzubringen. Wiejeder andere Eigentümer besitzt auch der Wohnungseigentümer gegenüberDritten den Anspruch auf Herausgabe seines Eigentums, den Anspruch aufUnterlassung von Beeinträchtigungen oder Störungen seines Eigentumssowie Besitzschutzrechte als Alleinbesitzer seines Sondereigentums -sprich der eigentlichen Eigentumswohnung - und als Mitbesitzer desGemeinschaftseigentums. Der Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gesamtengemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Er kann also nicht von derBenutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen ausgeschlossen werden. AusGründen des "nachbarschaftlichen Zusammenlebens" ist dieser Mitgebrauchgewissen Schranken unterworfen. Beispiel: Ein Kinderwagen darf nicht soim Treppenhaus abgestellt werden, dass er den anderen Eigentümern denWeg versperrt. Im Gegenzug steht dem Wohnungseigentümer ein entsprechender Teil deraus dem gemeinschaftlichen Eigentum gezogenen Nutzungen zu. Wenn erseine Wohnung vermietet, darf er auch zusätzliche Miete kassieren fürmitvermietete Gemeinschaftsräume. Ein entscheidendes Recht des Wohnungseigentümers ist seinMitwirkungsrecht bei der Verwaltung. Hier kann er durch aktives Handelndie Ausgestaltung seines Eigentumsrechts mitgestalten, indem er sich inder Eigentümerversammlung, sozusagen dem Parlament einer jedenWohneigentumsanlage, an Beschlussfassungen beteiligt und eigene Anträgestellt. Sofern in der Wohneigentumsgemeinschaft Unstimmigkeiten bestehen, hatjeder Eigentümer das Recht, das Gericht zur Klärung anzurufen. Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten in einemunzumutbaren Maße verletzt, haben die anderen Eigentümer das Recht, vondem Störenfried die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen.   Zurück zur Begriffsübersicht